21世纪经济报道记者唐韶葵
2026年开春，商业不动产REITs申报热度远超预期。自1月29日首单申报启动，一个月内项目上报呈“井喷”态势。截至2月末，申报数量达14只，拟募资超417亿元，申报节奏与体量均刷新公募REITs细分领域阶段性纪录。
（梁远浩/摄）
热度对比直观可见：第三方数据显示，2025年基础设施公募REITs首发20只、募资407.81亿元，叠加两只扩募项目26.69亿元，全年合计募资约434.5亿元。这意味着，2026年开年仅一个多月，商业不动产REITs申报数量与拟募资规模，已逼近去年全年基础设施REITs发行总量。
世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示，2025年11月28日证监会发布试点公告（征求意见稿），正式启动商业不动产REITs试点，标志着公募REITs迈入“基建+商业不动产”双轮驱动新阶段。“这既为房企盘活存量、降负债、优化现金流提供关键退出渠道，也丰富资本市场投资工具，满足各类投资者配置需求。”
在他看来，公募REITs本质是“不动产的股票”，为开发商融资和轻资产转型拓宽路径，同时为机构和普通投资者参与优质项目提供了更具流动性和透明度的平台，是助推资本市场与不动产行业高质量发展的重要抓手。
监管三问截至目前，14只已申报商业不动产REITs的底层资产以写字楼、购物中心、奥特莱斯、酒店、商业综合体为主，集中于一线及强二线核心城市，发行主体覆盖央企、地方国企、民企及外资。
已申报项目中，华夏凯德封闭式商业不动产REIT拟募资50.4亿元，规模居首。该项目原始权益人为凯德集团，底层资产涵盖深圳来福士、绵阳凯德广场，成为外资参与的典型案例。
值得关注的是，2025年11月，民营房企新城控股以上海青浦吾悦广场为底层资产，成功发行国金资管 - 吾悦广场持有型不动产 ABS（机构间 / 私募 REITs），募资6.16亿元。相隔3个月不到，近期新城控股再度申报广发新城吾悦封闭式商业不动产REIT，底层资产为吾悦广场商业综合体，拟募资20亿元。
谢晨指出，从已申报的14只商业不动产REITs来看，市场参与主体已从早期的政府平台、国资为主，拓展至央企、地方国企、民企、外资等多元参与格局，原始权益人日趋丰富，标志着公募 REITs市场制度不断完善、逐步走向成熟。
不过，自2026年1月29日首批申报以来，14只项目中已有6只收到交易所首轮审核问询，8只处于已受理状态。沪深交易所已对华夏保利发展、华夏凯德、中金唯品会、汇添富上海地产、华泰紫金华住、华安锦江6只项目出具审核意见，重点关注合规性、经营稳定性、估值合理性、关联交易及分派率等。
监管问询主要聚焦三大方向：一是部分项目当前租金负增长，但预测期长期增长率设定在 2.5%-4%，合理性存疑；二是需说明与同平台已上市基础设施REITs在资产定位、布局、规划等方面的差异；三是针对酒店资产，要求解释运营数据下滑、亏损及现金流净额下降是否为趋势性问题。
谢晨表示，监管层的关注核心围绕经营稳定性与现金流假设合理性，与基础设施REITs监管逻辑一致。监管始终严格要求底层资产质量，确保优质资产合规、现金流可预期，优质资产在利用公募REIT融资和退出方面将具有优势。
他认为，商业不动产REITs不会分流基础设施 REITs资金，二者资产类别、基本面与投资者偏好不同，各具吸引力，有利于投资者进行多元化配置以平滑波动、分散风险。
谢晨判断，后续监管仍将保持严格。2025年底商业不动产纳入REITs范围后，2026年有望迎来产品获批上市，全年申报发行需求将维持旺盛，市场发展取决于房企融资需求与资金配置活跃度。
市场需关注标杆项目定价与上市表现，尤其是新纳入底层资产类别的办公、酒店类资产，其表现将影响后续定价与申报热情，定价既取决于资产质量，也受资本市场活跃度影响。
谢晨指出，监管问询内容与此前基础设施REITs初期关注点相近，反映出房企对商业地产变现的高度关注。REITs提升了商业地产流动性，激活存量市场；提高信息透明度，推动定价与交易规范化；提升市场机构化水平，推动行业向专业化、精细化运营转型。
投融资需求倒逼流动性提升针对2026年商业不动产REITs申报热潮，谢晨从资本市场视角进行了解读。2025年A股IPO、可转债、增资扩股等融资规模已超万亿元，在此背景下，商业不动产REITs拟募资超400亿元，更凸显出国内存量资金充裕、配置需求旺盛，为试点落地后企业踊跃申报提供了有利环境。
数据显示，2025年A股全年成交额首破400万亿元，年末融资余额较2024年增长37%，市场风险偏好与流动性明显提升。
存量资产盘活是房企的核心诉求。我国商业不动产体量庞大，叠加旺盛的配置需求，为REITs成为重要融资与再融资平台创造了契机，而当前相对活跃的资本市场，更是推动市场起步的关键条件。
从机构配置来看，银行理财、保险资金对商业不动产REITs配置意愿积极，券商自营亦持续参与。低利率环境下，居民存款存在再配置需求；保险可投资资产每年以8%-10%的增速增长，配置需求持续释放。综合来看，市场对超400亿元规模的REITs产品具备充足承接能力。
3月4日，CBRE 世邦魏理仕发布《2026年中国房地产市场展望》指出，中国经济正从规模增长转向高质量发展，预计2026年GDP增速约4.5%。商业地产各板块供需平衡逐步改善，在低利率环境支撑下，物业投资市场交易额有望继续增长。
谢晨预测，2026年商业不动产REITs将陆续受理、获批与上市，市场走势核心取决于房企融资需求与资金配置热情。当前两大动力均保持强劲，全年申报与发行需求仍将维持高位。
他同时提示，市场需关注关键信号：现阶段处于问询、受理阶段的项目，能否诞生一批标杆产品并成功上市，将对定价、资产估值及后续申报积极性形成重要指引，并成为市场走向的重要参考。
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